Yukikiです！
今回の記事は【実際に会ってみた！悪徳勧誘業者との不動産投資面談はどんな感じ？】です。
職場に業務時間中に個人宛の勧誘を行ってきた悪徳勧誘業者に実際に会ってみました。
実はどんな感じに契約に迫られるのか興味津々だったので、面談まで行ってみました。
しかし、基本的に皆さんは勧誘されたら断固拒絶してくださいね。
面談を行うに至った電話でのやり取りは以下の記事に詳細に記載しています。
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【実際に会ってみた】悪徳勧誘業者との不動産投資面談はどんな感じ？
Yukikiです！ 今回の記事は【実際に会ってみた！悪徳勧誘業者との不動産投資面談はどんな感じ？】です。 職場に業務時間中に個人宛の勧誘を行ってきた悪徳勧誘業者に実際に会っ ...
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- 悪徳業者との面談内容に興味がある方
- 実際に面会のアポまで取られてしまった方
- 悪徳勧誘の対処法として今後に備えたい方
では早速、簡単な経緯から。
Contents
悪質なマンション投資の勧誘電話からファミレス面会へ
まず最初に、勧誘は職場への電話です。
業務時間中に職場へ個人宛の勧誘
業務時間中に掛かってきたのと、他社様からお電話を頂く要件があったので、それかなと。
そうすると個人宛に「年金保険」を推した電話で、弊社の贔屓だとか。
明らかに業務時間中での個人宛の勧誘だったので“悪徳”なわけですが、手口に興味があり面談まで。
アポを取るまでは早く、年金保険に関してお話があるので一度お時間を頂き～。の流れで即アポ取り。
その後は個人資料の作成のため、年齢や年収と言った個人情報の聞き出し、でした。
さすがに個人情報は出せないので、適当にモデルケースを見繕ってもらうだけにしました。
勧誘場所はファミレス指定が多い
実際の面談ですが、電話のアポ取りの際に近所のファミレスで行うことに。
とは言えども、電話の際には住所は教えなかったので、少し遠めのファミレスを指定しました。
基本的にはこういった勧誘に関してはファミレスが指定されることが多いのです。
特定商取引法で定められる、公共の場での勧誘をするためなのです。
ということで、ファミレス入り口で指定の時間にスーツを着た男性に「〇〇さんですか」と聞き、いざ中に入り面談開始という流れでした。
電話の際に外見の特徴をお互い話し、「〇〇さんですか」と呼びかける手順を聞いていました。
多くの場合、向こう側はスーツ姿ですので、こちら側はあまり困ることはないでしょう。
ちなみに、ネットでよく見かける複数人でプレッシャーを掛けてくる、ということはなく男性1人でした。
マンション投資の面談内容と裏事情
いざ面談が始まると、以下の流れで話が進んでいきました。
- 向こう側の会社概要の説明
- 年金保険のためのマンション投資とそのメリット
- オススメの物件紹介
- モデルケースと実績の公開
- 資金シミュレーション
向こう側の会社概要説明
事前に調べてはいましたが、それなりに大きめの不動産会社でした。
会社のホームページには迷惑な勧誘に関しての謝罪ページも。
それを掲示するならまず社員の教育を徹底したらどうなのか、と思いますが…。
契約数でインセンティブが変動する業界でしょうから、営業職の行きすぎた勧誘までは制御できないのでしょう。。。
事業説明には不動産の話、電話で伺った年金保険とは建前で「ガッツリ不動産投資」。
恐らく、初めから不動産投資と言えば、即拒絶されるので「年金保険」とズラした説明をするのだろうな…と。
年金保険のためのマンション投資とそのメリット
先述の通り、あくまでライフプランニングの一環。
老後の年金保険のためにマンション投資は必要ですよ、という流れで話が進みます。
個人的には老後の年金・貯蓄を気にするのであれば、投資を行う前に支出の見直し。
貯蓄に余剰金を作ってから、手堅い米国株式など投資信託を考慮した投資を。
借金をしてまで行う投資なんてものはライフプランを見にくくするだけと思います。
そんな思いとは裏腹に、しっかり話は聞きます。
マンション投資を行えば、“4つ”のメリットが。
- 居住としての役割
- 家賃収入などの長期に渡る収入源
- マンション売却による老後の資金化
- 次の代に譲渡できる資産
ここら辺の説明はマンション投資のありきたりなメリット説明と言えます。
前提として考えなければならないのが、初期投資とローン。
現時点の余剰金を失って、かつ借金を背負ってやるほどの大きなリスクのある投資ということを忘れてはいけません。
オススメの物件紹介
基本的には比較的良物件が提示されました。
電話でも、「人口減少する日本で不動産の価値は将来的に厳しくなりますよね」と私が尋ねましたが。
それに対して「いや、場所によりますよね」と回答しただけあって、一応値崩れしにくそうな土地。
知識がなければここで良物件でなく、適当な物件を紹介されても、説明だけで魅力的に感じてしまうでしょうね。
ある程度、事前調査はされているのか身の丈には合わない物件は紹介されませんでした。
とはいえども、不動産には無知なので、将来的に活気が、、、などと言われても本当にそうなのかは謎です。
モデルケースと実績公開
モデルケースは投資額・ローン返済と家賃収入などの想定値。
実績に関しては、数多くの人に提供していることもあり、良い実績はずらっと並びます。
ま、後はマンションの価格は上昇傾向にあるので、今のところは実績が出やすいといったところでしょうか。
ポイント
しかし、考えなければいけないのは今契約すれば将来30年、40年後の価格と環境。
現在上昇していても、高値掴みで終わる可能性などいくらでも考えられます。
また長期的な話になればなるほど、予測が立ちにくくなるので、現環境の実績など無意味に等しいのです。
家賃収入での利益があるとは言えども、実物の価値が値崩れしてしまえば、トータルの利益へと転換するのはどんどん後ろずれしていきます。
安易に“実績”や“モデルケース”と言った根拠に流されないでくださいね。
資金シミュレーション
当然ながら、初期は大赤字。
得られる収益で赤字を少しずつ埋めていき、長期的なスパンのマイナスに耐えて最終的なプラス転換を目指すのがマンション投資です。
例えば、単純計算で5000万円のマンションを購入したとして、月15万の家賃収入があれば28年弱で返済完了。
その後はマンション価格と家賃収入が利益としてプラスで得られることとなります。
ただし、あまり説明されませんでしたがこの話にはやはり裏がある。
まずは、マンション購入以外の様々な経費。
- マンションの維持費・修繕費
- マンションに係る固定資産税などの税金
- 居住者移転に伴う清掃費など
さらには、大前提の家賃収入にも裏がありますよね。
今後20年～30年に渡って、空き家が出ないなんてことはないでしょう。
- 入居率・入居稼働率の平均値
新築または新しい内は魅力的な物件として認知され、比較的入居率は高い水準を維持できるでしょう。
しかし、築20年、30年ともなれば入居率を高水準維持するのは難しくなります。
古い物件に対して入居率を高めるには、それ以上のメリットを提示しなければなりません。
家賃の低さ、設備の充実度など。
それに伴い、設備投資が必要になったりもしますよね。
入居率はダイレクトに家賃収入へ効いてきます。
マンションの経年劣化や災害も懸念事項でしょう。
経年劣化で、重篤な劣化が見られれば、多額の修繕費を必要とします。
また不可避な自然災害が生じれば、立ち行かなくなることも懸念しなければなりません。
それを考慮した保険に入れば、毎年無視できない保険料が上乗せされます。
売る側は客に対して、当然ながら売りたいばかりなので魅力的な提案・内容を提示してきます。
魅力的であることは単なる外見で、そのすべてではなく、内面までしっかり理解がある必要があります。
提案拒絶後の営業マンの態度・変化は？
私はマンション投資に対しては否定的ではありましたが、総合的に判断してもお断りしました。
マンション投資を行わない理由
私がマンション投資を行わない理由としては以下の強い根拠があります。
- 自分のライフプランを考えた上で、貯蓄は十分可能でリスクを背負う必要がない
- 基本的にローンを組むことは金利分マイナスであり、負の要因である。
- 多額の投資ましては借金を背負うのはライフプラン上の見通しを曇らせる
- 余剰金の投資先は世界的な人口増による経済成長が見込める株式で良い
- 株式は余剰金・少額でも可能で、マンションのような売りにくさはない。
マンション投資による利益に目がくらみ、食いつくのは結構ですが、本当に取るべきリスクなのかは考えなければなりません。
拒絶後のリアクション
マンション投資の商談に関しては、否定的な意見を述べ、固く断らせてもらいました。
するとやはり、営業職側はせっかく漕ぎつけたアポですので、食い下がってきました。
- どういった点が不満なのですか？
- メリットに関してはしっかり理解していただけましたか？
- 頭金が仮に〇〇万まで減らせるとしたらどうですか？など。
今回のマンション投資商談に対するネット上の実話との違い
今回のマンション投資を提案した企業さんはそれなりに大きなところなので厄介なことにはさほどなりませんでした。
- 商談の際に、いい側面しか見せない→本当
- 断った際にしつこく食い下がってくる→本当
- 態度が急変する→微妙（若干悪化？）
- 暴言や威圧行為を受ける→ウソ
- 応援を呼ぶ又は最初から複数人で来る→ウソ
- 朝まで返してくれない→ウソ
- 店出た後に暴力を振るわれる→ウソ
- イタズラ電話などその後にも面倒がかかる→ウソ
ただし、営業マンの性格は様々で、企業と言えども御しきれない面もあります。
契約を取らなければいけない職業ですので、焦りや劣等感などに刈られた人が悪質な行為に及ぶ可能性も否定できません。
基本的に、元々興味があったのでなければ投資関連の話が出た瞬間に断る方が良いでしょう。
相手側は知識にものを言わせて、メリットだけを見せ、甘く勧誘してきます。
- 「お金を働かせて、資産を増やしましょう」
- 「毎月副収入を得ることができますよ」
- 「いい物件があり、将来的な利益が期待できますよ」
安易な契約ダメ、絶対！